嘉合说法丨夫妻一方婚前购房婚后共同还贷，离婚时房屋应如何分割？

黎某胜与陈某系夫妻，婚内生育儿子黎某某。黎某胜婚前购买了海沧区海兴路X号房产（以下简称讼争海沧房产），总价242634元，首付款74533元，中介费2485元。该房产由黎某胜向银行按揭贷款171000元，贷款期限15年。为办理按揭贷款需要，黎某胜支出个人贷款抵押房屋综合险1632元。双方婚后，黎某胜将讼争海沧房产产权登记在自己一人名下，并为此支付契税、房屋登记费、土地登记费共计3819.5元。婚后，讼争海沧房产实际交付使用。至双方登记结婚前，黎某胜共偿还本息计12202.38元；自双方登记结婚后至原告起诉时，共偿还贷款本息213658.66元，至此前述按揭贷款全部提前清偿完毕。案件审理过程中法院所委托的第三方评估机构确定讼争海沧房产的现值为225.28万元（包含分摊土地使用权价值、室内二次装修价值）。

另外，婚前陈某向永安市某开发有限公司一套职工联建房（以下简称讼争永安房产），总购价120693.99元，房款分期支付，其中117000元缴纳于婚前，3693.99元缴纳于婚后，婚后取得房产权证。后陈某于婚内将该房产转售他人，出售的合同价为52万元，而黎某胜主张实际出售价格为73万元。

黎某胜婚内曾向工作单位申领了住房货币化补贴110506.45元，在领取前未从陈某处取得其单位证明，在领取时也未告知陈某。后黎某胜将该笔款项从银行取出，其称该款已全部用于还款。

1、讼争海沧房产的购房成本应为购买时房产价格（242634元）+已还银行利息（12202.38元+213658.66元-171000元=54861.04元）+购房其他必要支出（契税、房屋登记费、土地登记费、个人贷款抵押房屋综合险、中介费共计7936.5元）=305431.54元。考虑到该房产系黎某胜于婚前签订购房合同、以个人财产支付首付并在银行贷款，产权亦登记在其名下，故该房产应判归黎某胜所有为宜，但婚后夫妻共同还贷及其对应的财产增值部分应由黎某胜依法补偿陈某，结合陈某作为女方应适当照顾及该房产装潢、添附主要由黎某胜及其家人投入两个因素，相互折抵后，法院认为陈某要求黎某胜补偿共同还贷及增值部分50%的比例合理，予以支持，具体补偿数额为夫妻共同还贷部分（213658.66元）*房产升值率（房产现价格2252800元/购房成本305431.54元）*50%=787951.09元。

2、对于讼争永安房产，黎某胜主张陈某实际出售价为73万元而非买卖合同上所写的52万元，但并未提供证据证明，不予采纳。黎某胜所应分得的具体款项数额为（3693.99元/120693.99元*520000元）/2=7957.62元。

       3、黎某胜在陈某不知情的情况下申请并领取了住房货币化补贴，其虽辩称该笔款项已全部用于还款，但所提供的证据并无法证明其辩称，故法院对其辩称不予采信。因讼争的住房货币化补贴数额较大，黎某胜在庭审时坚称该笔款项已不存在，但未能提供证据证明该款项用于合理用途，因此应认定黎某胜在该笔款项上存在着“离婚时隐藏夫妻共同财产”行为。根据《中华人民共和国民法典》第一千零九十二条“夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。离婚后，另一方发现有上述行为的，可以向人民法院提起诉讼，请求再次分割夫妻共同财产”之规定，陈某主张分得该笔款项70%的份额于法有据，法院予以支持，陈某具体应分得的数额为110506.45元*70%=77354.52元。

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在离婚纠纷案件中，对夫妻一方婚前购买婚后夫妻双方共同还贷房屋在离婚时分割补偿问题，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）法释》第七十八条已作有规定，不动产登记一方需要对另一方就共同还贷款项对应财产的增值部分进行补偿。由于夫妻双方共同还贷款项对应财产不具有独立性，对其增值部分的计算只能依靠计算共同还贷款项在总资产中的占比及增值系数来确定。司法实践中不同法院之间、同一法院的不同法官之间的计算方法也会存在较大差异。

在目前司法实践中，对于婚前购房婚后共同还贷增值部分的分割，主要有以下八种计算方法：

1、增值补偿=共同还贷本息÷（购房合同价+总利息）×离婚时房屋现值÷2。

2、增值补偿=（共同还贷本金÷购房合同价×离婚时房屋现值+共同还贷利息）÷2。

3、增值补偿=【共同还贷本息÷（首付+已还本息）×（离婚时房屋现值-购房合同价）+共同还贷本息】÷2。

4、增值补偿=共同还贷本息÷购房合同价×离婚时房屋现值÷2。

5、增值补偿=共同还贷本息÷结婚时房屋价值×离婚时房屋现值÷2。

6、增值补偿=共同还贷本息÷（购房合同价+已付利息）×离婚时房屋现值÷2。

7、增值补偿=共同还贷本息×离婚时房屋现值÷购房合同价÷购房年限×婚姻存续年限÷2。

8、增值补偿=共同还贷本息×离婚时房屋现值÷（购房合同价+总利息+税费基金）÷2。

从以上几种计算方法可以看出，大多数法院对于共同还贷增值补偿的计算规则都遵循着这样的基本计算逻辑即：增值补偿=夫妻贡献×增值系数（房屋现值÷原值），而各种计算方法最大的分歧在于应以什么价格作为增值系数的分母，即房屋原值，也就是所谓的购房成本。最高法司法观点认为，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。

同时需要强调的是，在离婚分割争议房产时，依照上述公式计算出的补偿数额并不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，对数额进行适当的调整，调整所考虑的因素包括《民法典》第一千零八十七条所规定的照顾子女和女方权益的原则、夫妻一方对婚前所购房屋有较大的资金上的贡献如对婚前房屋进行装修装潢使得房屋产生了较大的增值等、夫妻一方通过对房屋进行修葺、管理、维护等劳务上的贡献使得房屋在市场上同等房屋中保有了较高的价值、夫妻一方通过自身努力使得房屋以明显优于当时的交易价格购置或出卖等机会上的贡献等等。

除此之外，审判实践中有时也会遇到房价下跌的少数情况，比如购入房产时房价恰好在一个较高点位，婚后夫妻共同还贷多年，离婚时房产的现值因综合因素影响反而较购入房产时下降了。面对这种房产不但没有增值反而出现贬值的少数情况，律师认为，获得房产权属一方至少仍应给予另一方共同还贷本息一半的补偿。具体理由如下：一是夫妻一方婚前购房，所选房屋格局单价、地理位置、配套设施等因素均系其自由选择并决断，依据相应购房合同之内容，依法应由其承担房价下跌的风险；二是离婚时诉争房产判归产权登记一方，如果该房屋只是仅用于生活居住而非房产投资，在不急于对外出售换取交易对价的情况下，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。

1、夫妻一方婚前购房婚后共同还贷，离婚时房屋获得方对另一方就共同还贷款项对应的增值部分进行补偿的数额可按如下公式进行计算：增值补偿=共同还贷额÷购房成本（即购房合同价格+已还贷款利息+获得房屋必要开支）×离婚时房屋现值÷2。此处购房成本应以某项支出是否为维持房屋权利状态所必须支出之费用进行衡量，其中已还贷款利息包括婚前一方自行偿还的贷款利息及婚后双方共同偿还的贷款利息，获得房屋必要开支包括购房时所支付的房屋契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。

2、离婚时一方故意隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产的，在分割被隐藏的财产时，对该方可以少分或不分。