嘉合说法丨生效裁判确认购房人对所购房屋享有所有权，但尚未过户登记开发商即破产，购房人可以通过破产管理人取回所购房屋吗？

2010年5月20日，黎某与A公司签订《商品房买卖合同》，合同约定黎某以711465元的价格购买A公司开发的阳光项目F23A1号房屋，合同签订当日黎某应付A公司总房款的95%即675892元，余款5%即35573元于交房时一次性付清。2011年11月25日，A公司与黎某办理交房手续，将房屋交付给黎某占有、使用，黎某付清了购房余款，并缴纳了房屋专项维修基金及契税，但房屋仍登记在A公司名下。因A公司未按合同约定将房屋过户登记至黎某名下，黎某诉至法院主张A公司为黎某办理F23A1号房屋所有权证及土地证交付给黎某，并主张A公司为黎某上述房屋提供永久性供水、供电等符合正常生活要求的配套基础设施。法院作出生效判决：A公司在本判决生效后为黎某所有的阳光项目F23A1号房屋提供符合交付使用条件的永久性供水、供电等基础配套设施。另，黎某在A公司开发的阳光项目还购买了另B60、F21B1、F25A1及F25A2四套房屋，均已交房。

2018年8月10日，法院裁定受理A公司破产清算一案并指定管理人。黎某向管理人申报债权，主张办理房屋不动产权证。管理人认定黎某对所购买的五套房产中的B60号房屋享有消费性购房人物权期待权，对F21B1、F23A1、F25A1及F25A2号房屋享有无过错购房债权，可以对抗普通破产债权，但不能对抗优先权。黎某不服并经异议程序后诉至法院，主张其与A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并主张确认F23A1号房屋归黎某所有，由黎某取回所购房屋。

一审法院认为：相关司法解释赋予消费性购房人物权期待权优先于工程款优先受偿权、担保权等清偿，是为保护消费者基本居住权。根据《执行异议复议规定》第二十九条之规定，其中条件之一为“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。本案中，虽黎某为购买F23A1号房屋与A公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但黎某同时在A公司阳光项目小区内购买了五套房屋，不符合前述“买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。根据相关司法解释，为最大程度保障购房人居住权之立法精神，管理人已认定购房人黎某对阳光项目小区B60房屋享有消费性购房人物权期待权，则其对F23A1号房屋的购房目的就不是满足生存居住需要或改善住房条件的刚需，黎某不符合消费性购房物权期待权中的消费者身份。因此，对黎某要求确认F23A1号房屋归其所有，并由其取回所购的房屋之诉请，法院予以驳回。

二审法院认为：上诉人黎某认为一审遗漏查明案涉房屋的所有权已经被生效判决书所确认的事实。本院认为，并非人民法院作出的所有法律文书都可以直接引起物权变动。一般认为，能够直接引起物权变动的法律文书限于法院作出的形成判决。所谓形成判决，是指变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。给付判决、确认判决以及各种命令、通知等，都不能直接引起物权变动。在此前确认黎某对案涉房屋享有所有权案件中，黎某的诉讼请求是就某种权利或者法律关系以及事实的存在与否请求予以宣告，其实质是对业已存在的物权进行确认，而不是导致物权设立、变更、转让或者消灭。虽然生效判决在本院认为部分支持了黎某要求确认案涉房屋所有权为其所有的诉讼请求，但案涉房屋的所有权并不会自判决生效之时就自动转移至上诉人名下。根据物权变动的基本原则，不动产物权的变更、转让，应当依照法律规定登记。

本案，2018年8月10日A公司进入破产程序时，案涉土地仍登记在A公司名下，未变更登记至黎某名下，根据物权公示原则，仍属于A公司所有。案涉房屋亦不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条规定不应认定为破产财产的情形，案涉房屋不应排除在债务人财产之外，应属于债务人财产。且黎某在案涉楼盘同时购买了五套房屋，管理已经参照《执行异议和复议规定》第二十九条规定，认定其对B60号房屋享有消费性购房人物权期待权，将余下四套房认定为无过错购房债权，可以对抗普通破产债权，充分保障了黎某在破产程序中的利益。故依照《物权法》第六条、第九条，《企业破产法》第三十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条，《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，案涉房屋应认定为破产财产。因此，黎某单方主张要求取回所购房屋，实质上是要求A公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、特别清偿，有违公平清偿原则，侵害其他债权人的合法权益。

综上，黎某要求取回案涉房屋并要求A公司为其办理产权证的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。

一审法院判决：驳回黎某的诉讼请求。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

《中华人民共和国民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）》

第七条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”

《中华人民共和国企业破产法》

第三十八条 人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（2020修正）

第二条 下列财产不应认定为债务人财产：

（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；

（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；

（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；

（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

首先，破产取回权是特定物的返还请求权在企业破产法上的适用，其权利基础主要是所有权以及其他物权性权利。破产取回权具有以下法律特征：一是破产取回权是以物权为基础的请求权，其发生依据是基于物权关系而非债权关系，即取回权人是以物的所有权人身份提出权利请求，而不是以债权债务关系的权利人身份提出权利请求；二是破产取回权是对特定物的返还请求权；三是破产取回权是在破产程序中的一种特别请求权，其只有在破产程序启动后才会发生，且只能在破产程序中通过管理人取回。取回权人取回的既可以是债务人基于共有、委托、寄托、承揽、租赁、使用借贷、无因管理而发生的合法占有的权利人财产，也可以是基于侵权行为、不当得利而产生的不法占有的权利人财产。

其次，虽然《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”但《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁机构在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、变卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为民法典第二百二十九条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁机构的法律文书。”这意味着，并非所有的人民法院生效裁判文书、仲裁裁决书均可以引起物权变动。一般认为，只有人民法院或仲裁机构作出的形成性裁判或裁决才会引起物权变动。所谓的形成性裁判或裁决，是指人民法院或仲裁机构作出的变更或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的裁判或裁决，通俗点说就是当事人对诉请所涉及的对象关系本身并无争议，只是要求改变或者消灭某种法律关系而作出的判决或裁决，如分割共有物的裁判或裁决。人民法院或仲裁机构基于买卖合同形成的债权请求权等为基础所作出的裁判或裁决，为给付判决或确认判决等，都不能直接引起物权变动。

最后，根据《民法典》规定，我国不动产物权变动类型有两种，一种是基于法律行为的物权变动，一种是非基于法律行为的物权变动。基于法律行为的不动产物权变动如通过实施买卖、赠与、互换等民事法律行为的不动产物权变动，其对应的是《民法典》第二百零九条中不动产物权公示的原则性规定及第二百一十四条规定的登记生效原则，即动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。而非基于法律行为的不动产物权变动如人民法院或仲裁机构裁判分割共有物、人民政府征收决定等，则对应的则是《民法典》第二百零九条中不动产公示原则的例外规定，即无需登记亦可引起物权变动，而应依据生效法律文书确定物权变动。这意味着，人民法院或仲裁机构根据购房人基于《商品房买卖合同》享有的债权请求权所作出的裁判文书，即使判项中确认了购房人对所购房屋享有所有权，购房人亦不能直接走非基于法律行为的物权变动“通道”直接取得所购房屋的物权，而应“回归正轨”，即走基于法律行为的物权变动“通道”取得物权，即须经登记后才能取得所购房屋物权。

综上，即使生效裁判文书确认购房人对所购房屋享有所有权，但尚未过户登记开发商即破产的，购房人依法亦未取得所购房屋所有权，不符合破产取回权行使条件，购房人不可以通过管理人直接取回所购房屋，而应通过申报债权的方式依法行使权利。