广西嘉合律师事务所

嘉合说法|房屋租赁合同无效时“租金”如何给付？

发表时间：2023-12-25 10:15作者：蒋林超律师
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现实生活中，一些朋友因为对相关法律不了解、图方便生搬硬套租赁合同等原因造成房屋租赁合同无效的情形，进而造成纠纷和诉累。今天这期，广西嘉合律师事务所诉讼部将就“房屋租赁合同无效时‘租金’如何给付？”这一问题为您分析解惑。

01
常见的房屋租赁合同无效的情形
1.未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租，房屋租赁合同无效。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）
第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
【案例索引】
浙江某公司、包头某公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书（2017）最高法民终171号
[可参考的裁判要旨]二审法院认为，包头某公司作为出租人在2011年6月22日与承租人浙江某公司签订《房屋租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故2011年6月22日浙江某公司与包头某公司签订的《房屋租赁合同》无效。

2.未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑出租，房屋租赁合同无效；租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【案例索引】
例一：关某、广西某地产公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书（2021）桂0102民初11749号
[可参考的裁判要旨]法院认为，本案中，广西某地产公司向关某出租的案涉房屋，结合南宁市兴宁区城市管理综合行政执法局作出的《限期搬离通知书》和南宁市兴宁区民生街道办事处官桥村民委员一组出具的《关于搭建临时农贸市场的说明》来看，案涉租赁房屋属于临时建筑性质，现在一审法庭辩论终结前，广西某地产公司均未能提供证据证明该房屋已经主管部门批准建设，故依据前述规定，广西某地产公司与关某就租赁该房屋而订立的《房屋租赁合同》应属无效。
例二：钟某、杨某租赁合同纠纷民事一审民事判决书 （2021）桂0405民初3116号
[可参考的裁判要旨]法院认为，本案中，钟某出租给杨某的位于梧州市长洲区××路××巷××号的厂房虽取得建设工程规划许可，但该厂房属于临时建筑，使用期限为两年，自该厂房获批建设至今已有十年多的时间，而钟某至本案庭审辩论终结前未能提供经主管部门批准延长使用期限的证据，故该厂房现已超期使用，钟某与杨某之间签订的《厂房仓库租赁合同》应属无效。

3.租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
【案例索引】
广州某公司、黄某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 （2023）粤01民终23889号
[可参考的裁判要旨]二审法院认为，首先，从《物业使用权受让合同》的内容来看，双方交易的标的为涉案房屋的使用权，合同中并未有转移涉案房屋产权登记的约定，且明确约定在本合同期满之日黄某、曾某应依照约定的期限将物业使用权归还给广州某公司，故双方的交易模式实际上为广州某公司将涉案房屋租赁给黄某、曾某使用，而黄某、曾某在约定的时间内向广州某公司支付租赁对价，双方成立的是房屋租赁合同关系。其次，《物业使用权受让合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，且涉案房屋所在的楼栋已取得建设工程规划许可证，并于2022年1月28日取得竣工联合验收意见书，故《物业使用权受让合同》应属合法有效，双方均应依约切实履行。再次，双方签订的《物业使用权受让合同》约定的使用年限为自合同签订之日起至2061年10月31日，可见，双方约定的租赁期限已经超过二十年。一审法院认定《物业使用权受让合同》中关于租赁期限超过二十年的部分为无效，有充分的事实和法律依据，并无不当。

4.违背公序良俗而订立的房屋租赁合同无效，例如公共租赁住房转租、危房租赁等。
【法条索引】
《中华人民共和国民法典》
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
《商品房屋租赁管理办法》
第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）属于违法建筑的；
（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
（三）违反规定改变房屋使用性质的；
（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
【案例索引】
饶某、江西省某物资供应站房屋租赁合同纠纷再审民事判决书 （2019）最高法民再97号
[可参考的裁判要旨]关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患……在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。



02
房屋租赁合同无效时“租金”如何给付？
一般情况下，房屋租赁合同无效，承租人参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费。如因出租人提供的房屋不具备使用条件致承租人无法使用，不应当支付占有使用费。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）
第四条第一款 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
【案例索引】
例一：兰某、广西某酒店等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 （2022）桂01民终10872号
[可参考的裁判要旨]法院认为，租赁合同无效，兰某实际占有使用房屋，应当向广西某酒店支付房屋占有使用费，广西某酒店主张兰某参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，于法有据。广西某酒店明知案涉房屋未办理建设工程规划许可证，仍与兰某签订租赁合同将房屋出租给兰某，其具有明显过错，故对其主张的资金占用利息损失，一审法院不予支持，该损失应由翔景轩公司自行承担。
例二：山东某宾馆、齐鲁某公司等房屋租赁合同纠纷民事再审民事判决书 （2022）鲁01民再40号
[可参考的裁判要旨] 再审法院认为，出租方齐鲁某公司已将诉争租赁房屋整体交给承租方山东某宾馆使用，已履行完毕交付房屋的合同义务，山东某宾馆自2016年3月15日至2020年6月10日一直占有、使用房屋，并未退还给齐鲁某公司，客观上给齐鲁某公司造成了此期间的占用使用费损失。但综合考虑到租赁房屋因齐鲁某公司未按照约定完成消防验收手续等，致使山东某宾馆租赁房屋用于开设宾馆的合同目的不能实现，齐鲁某公司交付租赁物不符合合同约定和法律规定，为瑕疵交付。综合考虑到山东某宾馆在签订租赁合同时对标的物没有规划许可、未完成消防验收是知晓的，对此亦有一定过失，且租赁后已经使用1、2层用于餐饮服务，使用6层作为员工宿舍等情况，本院再审酌定山东某宾馆参照合同约定租金标准70%的比例向齐鲁某公司支付占有使用费用。
例三：某集团公司、某商贸公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书 （2019）闽02民终1423号
[可参考的裁判要旨] 法院认为，某集团公司就讼争房屋进行招标时已经明确房屋用途为经营快捷酒店，双方签订的《租赁合同》也约定作为商务酒店使用。因讼争房产的用地性质为市政公用，未取得行政规划部门变更用途的手续，无法用于酒店经营，致使某商贸公司签订合同的目的落空，未能正常使用讼争房屋二、三层。但2013年12月，某商贸公司一方已经收到厦门市湖里区城市行政执法局《责令停止违法建设通知书》，即已知悉讼争房屋无法用于酒店经营的情况。某集团公司、某商贸公司均向有关部门提交材料，希望能够取得行政审批。某集团公司、某商贸公司知悉经过双方的努力无法取得审批后，某集团公司提出解除合同，某商贸公司应及时归还讼争房产，以避免损失进一步扩大。但某商贸公司知悉无法作为酒店经营使用，对方提出解除合同返还讼争房屋的情况，仍于2015年11月16日表示不愿意返还讼争房屋，某集团公司向本院提起诉讼要求返还讼争房屋后，至2016年5月31日才将讼争房屋的二、三层返还某集团公司。综上，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。但本案中，某集团公司提供无法作为酒店经营使用的房产给某商贸公司，致使某商贸公司无法使用讼争房产二、三层。某商贸公司知悉讼争房产无法作为酒店经营使用却不及时归还讼争房产二、三层，致使占有使用费损失进一步扩大。双方对于占有使用费损失的发生及扩大均有过错，综合考虑本案双方的过错程度，认定某商贸公司占用讼争房产二、三层期间的占有使用费按照《租赁合同》约定的租金标准的50%计算。



03
房屋租赁合同无效，装饰装修物如何处理？
1.对于电视、沙发、空调等可分离的装饰装修物：
（1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
（2）出租人不同意利用的，可由承租人拆除。
（3）因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
2.对于瓷砖、门窗等已经形成附合的装饰装修物
（1）出租人同意利用的，可折价归出租人所有；
（2）出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
【法条索引】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）
第七条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十一条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
【案例索引】
马某、苏某等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书 （2021）粤08民终3514号
[可参考的裁判要旨]二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，出租人苏某已经明确表示不同意利用涉案房屋的装饰装修物，故一审法院认定马某等五承租人应拆除涉案房屋的装饰装修物，恢复原状，并无不当。其次，合同无效，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。苏某将未按建设工程规划许可证规定建设的房屋出租给马某等五人，马某等五人未谨慎审查涉案房屋的相关证件，故双方对租赁合同无效均存在过错，均应对损失承担相应的责任。本案中，马某等五人租赁涉案房屋后，于2018年11月1日成立湛江市某工程有限公司，住所地为涉案房屋。由此可知，马某等五人承租涉案房屋是用于经营装饰公司的。结合一审法院现场勘验的情况，湛江市某装饰工程有限公司于2020年4月17日注销以及马某于2020年5月12日转账18000元给苏某的附言和双方的聊天记录，马某等五人应清楚涉案房屋除卫生间排污管外，没有安装或设置排烟管及其他排污管，且其是在湛江市××房的，并提出若苏某不同意增设厨房，则退还租金18000元。苏某因房屋的结构客观不允许而不同意增设厨房，并表示若要退还租金，马某等五人应先办理停租手续。但马某等五人并没有在苏某要求的时间内办理停租手续，而是时隔两个多月后，于2020年7月31日向一审法院提起本案诉讼。故一审法院结合合同履行情况、双方的主观过错程度、预期利益等因素，认定马某等五人应就装修损失承担主要责任（80%），苏某承担次要责任（20%）并无不当。

律师建议：考虑到现实生活中不仅租赁物的实际情况各不相同会相应到租赁合同的法律效力，而且租赁主体或承租主体也可能会影响到租赁合同的法律效力，承租人或出租人在与他们签订租赁合同时可以先行咨询专业律师，以避免不必要的法律风险，减少诉累。


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